[2017/12/18]ニュースメモ:イギリスの賃貸向け物件ブームの終焉目前など


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[2017/12/18]ニュースメモ:イギリスの賃貸向け物件ブームの終焉目前など

2017/12/18

 

【2017/12/12 The Economist】Britain’s buy-to-let boom is coming to an end
イギリスで20年間続いた賃貸向け物件ブームの終焉が近づいている

 

[現状]

  • イギリスの30人に1人が賃貸用物件を所有している
  • イギリスの国会議員の4人に1人が賃貸用物件を所有している
  • 賃貸用物件所有者のおよそ3人に1人は退職済みの人々

 

  • 賃貸用物件からの家賃収入総額は毎年55-65bnポンド。
  • これは金融・保険業界の年間の給料総額とほぼ同額

 

  • 賃貸用物件所有者はアマチュアが多くなっている
  • 賃貸用物件所有者の6割は、一軒しか賃貸用物件を所有していない
  • Private rented sectorに属する住宅の約3割は、暖房や修繕状況といった事柄に対する基本的な基準を満たしていない

 

[歴史的背景]

  • 賃貸用物件購入ブームは1996年から始まった
  • 同年、新しい住宅ローンが導入され、借り手は購入した物件に済むことを要求されなくなった
  • これ以後、住宅ローンで賃貸用物件を購入する流れが今日まで生まれ、現在ではPrivate rented sectorに属する全住宅数の大体3割程度は、住宅ローンで購入された賃貸用物件となっている(下図)

 

イギリスのPrivate rented sectorの全住宅数の推移

 

  • イギリス政府は過去40年間、新規住宅建設に関する規制の緩和を検討しながら、結局規制が維持されてきた。

 

  • 賃貸用物件購入ブームと規制維持により、需要増の状態が今日まで続き、イギリスの住宅価格の上昇につながってきた

 

[悪材料]

    {規制強化の流れ}

  • 2016年、英国政府は住宅購入者に掛かる印紙税の税率を、2件目以降の物件購入者に対して3%増税した
  • 損耗控除(wear and tear allowance)の廃止→損耗控除とは、家具備え付けの物件を貸したときに発生する控除のことで、家具の減価償却費のようなもの
  • 今年4月、家主の利払い所得控除のルールが厳しくなった

 

  • これらのルール変更は、特に高所得税率区分に属する、多額の住宅ローンを借りている人々にはかなりの悪影響を与えるという

 

{住宅指標の悪化}

  • キャッシュフロー倍率(住宅価格) / (家賃) が、過去の長期的な平均よりも50%高い
  • イングランド銀行によると、家賃利回り(上のキャッシュフロー倍率の逆数)は5%を下回っており、2001年以降で最低(2001年のときは7.5%だった)

 

{住宅市況の悪化}

  • 2017Q3、新規賃貸用物件購入数は過去5年間の平均購入数15%程度下回った→ブームが始まって以来初めてとなる、多くの賃貸用物件の売りが起こる懸念も出てきている

 

  • 1996-2007年までの住宅価格上昇の1割超が賃貸用物件購入需要によるものだと言われている

 

  • 賃貸用物件が売りに出されると、住宅価格の下落に結びつく可能性があるという→現在は機関投資家が賃貸用物件を購入しているようだが...

 

{住宅ローンの問題}

 

  • 発行済み住宅ローンの15%は賃貸用物件用に借りられたもの

 

  • 賃貸用物件購入用住宅ローンは、マイホーム購入用よりもデフォルト確率が高いという
  • 一つの理由は、賃貸用物件購入用の住宅ローンがデフォルトしても、彼らが実際に済んでいる別の住宅が差し押さえられることはないため
  • もう一つの理由は、賃貸用物件購入用の住宅ローンは元本の返済を求められない変動金利のローンが多く、金利上昇の影響を受けるため

 

  • イングランド銀行のストレステストによると、賃貸用物件購入用住宅ローンのデフォルト率はマイホーム用住宅ローンの4倍あるという

→【The Economist誌の購読】ビジネス・経済・金融の知識の幅を広げたい方

 

 

【2017/12/18 ブルームバーグ】コモディティー取引、来年はブロックチェーン技術で「大変革」か

  • 10月には、世界的な物品取引のプラットフォームでブロックチェーンを使用するため、4つの銀行がスイスのUBSグループと米IBMが創設したベンチャーに参画
  • 11月、英BP、オランダのABNアムロ・グループなどの企業は、エネルギー現物取引の合理化に向けてブロックチェーンを採用すると明らかにした
  • 「ビジネスのやり方が大きく変革するという話だ。大量の書類処理や転送作業なしで、全てが自動的に行われる」

 

[農業]
ウクライナ政府は10月、農地の登記台帳の管理にブロックチェーン技術を採用することを明らかにした。

 

[食品]
食品業界では、偽の原料の特定や製品自主回収の際の汚染源追跡に、ブロックチェーン技術が活用できると期待されている。

 

 

【2017/12/17 ブルームバーグ】来年の国債購入40兆円台、長期金利引き上げ予想4割-日銀サーベイ

 

ブルームバーグ調査

  • 日本銀行が年間約80兆円を「めど」としている長期国債の買い入れ額(保有残高の増加額)は、来年には44兆円まで減少すると予想されている
  • 長期金利目標が引き上げられるとの見方も全体の4割に達した。

 

→そのように予想されるのはもっともなこと。何故なら市中に日銀が購入するだけの国債が残っていないから。

 

 2018年度予算も新規国債発行額は33兆円台と、8年連続減少中。日本政府も財政ファイナンス(ヘリコプターマネー)をやるような気配、意欲が見られない。一部の財界の人物たちは大規模緩和を主張しているが、具体的な方法を提示していないしな。

 

 財政ファイナンスをやるっていっても、財政法を改正しなければならない。

 

 財務省は財政ファイナンスなんてやりたくないんじゃないかな。だって、財政ファイナンスをやれば日本がハイパーインフレに陥って破滅することは歴史的事実として当然知っているだろうから。

 

 日本のバブル崩壊で大蔵省という由緒ある看板を挿げ替えるという屈辱を味わったわけだし、財務省としては破滅的な政策を自ら提言なんてしないよな。ただでさえ黒田総裁が元大蔵官僚なわけだし、無理に大規模緩和なんて推し進めたら財務省は間違いなく溶けて消えてしまうだろう。

 

 トランプの税制改革で円安ドル高に向かいそうだし、財務省も下手に動く必要はないだろうし、なおさら。

 

 現時点では日本も金融引き締め方向に向かう(向かわざるを得ない)確率が大きいだろう。とはいえ、日本は破滅的な方向に向かうと何をしでかすかわからないから、完全に先を読めるわけではないけれど。

 

 ※まぁ、いままでの量的金融緩和は事実上の財政ファイナンスなんだけどね。事実上の財政ファイナンスを文字通りの財政ファイナンスに発展させるか否かという話であって、いずれ日本国民が何らかの形でアベノミクスのツケを支払わされるのはすでに確定した未来。

 

 

【2017/12/18 日本経済新聞】マイナス金利、公的年金が負担 みずほ系信託が要請
公的年金を運用する年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)は、預金の預け先である銀行が日銀に支払うマイナス金利分を負担する方針を固めた。

 

  • 運用難でGPIFの預金(短期資産)は10兆円以上に膨らみ、信託銀行がマイナス金利分を負担しきれなくなった。
  • 現状の残高を前提にすれば負担は年に数十億円程度とみられる。

 

  • GPIFの預金は現在みずほフィナンシャルグループ傘下の資産管理サービス信託銀行(TCSB)が預かる
  • 2017年9月末時点で預金は10兆円以上で、1年前より7兆円増えた。

 

  • 主要な運用対象である国債は新発10年物で利回りがゼロに近く投資しにくい
  • 保有する国債の償還がきて預金として積み上がる。

 

  • 日銀によると、信託銀行全体でマイナス金利を適用される預金は約7兆円で、TCSBがその一定割合を占めるとみられる。

 

  • 年金などを運用する機関投資家がマイナス金利分を負担する事例はすでに出てきている。
  • 運用資産が156兆円にのぼるGPIFは信託銀からの負担要請を突っぱねていた。

 

→日銀のマイナス金利政策により、年金積立金の一部が事実上日銀に吸い取られるということ。「マイナス金利=ステルス増税」とはこのこと。

 

  • 主要な運用対象である国債は新発10年物で利回りがゼロに近く投資しにくい
  • 保有する国債の償還がきて預金として積み上がる。

 

 こうして積みあがった預金にマイナス金利が掛かり、日銀に年金積立金を吸い取られる。日銀が我々の年金積立金を奪っているといっても完全に間違いであるとは言えない。

 

 一方で多くの日本人は年金は株式というリスク資産には投資するな、国債で運用せよと考えていると思うが、上のニュースは国債で年金運用することが日銀のステルス増税の被害を生むことを示している。

 

 年金という長期運用であれば、本来ならポートフォリオの大半を外国株式にするべきであった。外国株式で運用し、得られた配当金を再投資するのが、長期で低リスク高リターンを得るために必須だった(いまさらポートフォリオを変更しても遅いけど)。

 

 ある意味で、日本国民大半の金融・投資に対する無知が、今回の年金積立金を通じたステルス増税を生み出したと言えなくもない。

 

 

【2017/12/18 日本経済新聞】医師の報酬上げ「総理の恩返し」 議論なき決着

  • 2018年度診療報酬の改定率が18日の閣僚折衝で正式に決まった。
  • 医師らの技術料などは予想以上に伸ばす
  • 薬剤費抑制で予算削減目標を達成するいびつさ

 

 自民党の支援団体である日本医師会と政権の蜜月。負担のしわ寄せがくる企業や個人の視点は無視され、医療の効率化論議も押し流された。

 

【厚生労働省】診療報酬改訂について
1. 診療報酬改定:+0.55%

 

各科改定率

  • 医科 +0.63%
  • 歯科 +0.69%
  • 調剤 +0.19%

 

2. 薬価等
薬価 -1.65%

 

薬価改訂の内訳

  • 実勢価等改定 -1.36%
  • 薬価制度の抜本改革 -0.29%

 

材料価格 -0.09%

 

【2017/12/17 日本経済新聞】大東建託がAI導入 物件管理や賃貸仲介に、業務効率化

  • 大東建託は物件管理や賃貸仲介事業に人工知能(AI)を導入する。
  • 投資額は約3千万円。
  • 現在は従業員が対応している居住者の住まいに関する問い合わせの8割をAIに任せる
  • 部屋探し業務も一部AIが対応する。

 

[目的]

  • 管理物件の拡大で増加する業務負担の軽減
  • やりとりをデータ化してサービス改善に生かす狙い

 

【2017/12/18 ブルームバーグ】東京地検と公取委が鹿島や清水建を捜索、リニア巡り独禁法違反か
 リニア中央新幹線関連工事の入札を巡り、東京地検特捜部は18日、公正取引委員会と共同で大手ゼネコンの鹿島と清水建設に家宅捜索に入った。→事実

 

JR東海の資料によると

  • 発注している工事はこれまで22件
  • このうち15件で大林組、鹿島、大成建設、清水建設の4社がそれぞれ受注している。

 

 同特捜部は入札前に受注調整するなど独占禁止法違反(不当な取引制限)の疑いがあるとみて、公取委と連携して解明を急ぐ、という話がある

 

[主要なリニア工事の受注企業]

  • 大林組:名城非常口、品川駅(南工区)、東百合丘非常口、名古屋駅(中央西工区)
  • 大成:南アルプストンネル(山梨・静岡工区)、導水路トンネル、第一中京圏トンネル
  • 鹿島:南アルプストンネル(長野工区)、小野路非常口、中央アルプストンネル(山口)
  • 清水:品川駅(北工区)、北品川非常口、伊那山地トンネル(坂島工区)、日吉トンネル

 

 JR東海柘植康英社長は13日の会見で、特捜部の捜査に全面的に協力する一方、「国交省から認可されすでに着工している」

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